Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là loại hợp đồng rất thông dụng hiện nay, khi mà nhu cầu thuê mặt bằng của người dân không ngừng tăng lên. Các vướng mắc hay gặp phải của việc thuê mặt bằng kinh doanh là hiệu lực của hợp đồng thuê và các tranh chấp phát sinh. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ cung cấp đến bạn đọc nội dung luật cho thuê mặt bằng theo quy định của pháp luật hiện hành.
Mặt bằng kinh doanh là gì
Mặt bằng kinh doanh chính là địa điểm được dùng để tổ chức việc kinh doanh, mua bán. Hầu hết các hoạt động giao dịch, mua bán của đơn vị đều được tổ chức tại đây. Vị trí, chất lượng của mặt bằng ảnh hưởng rất nhiều tới hiệu quả kinh doanh của các đơn vị.
Điều đầu tiên mặt bằng cần đáp ứng được chính là có diện tích phù hợp. Ngoài ra, nó cũng phải nằm ở những vị trí đẹp, thuận lợi. Chỉ khi đó, việc tiếp cận khách hàng mới trở nên dễ dàng và hiệu quả. Đây chính là yếu tố tiên quyết để có được chất lượng kinh doanh tốt nhất.
Thế nào là hợp đồng thuê mặt bằng
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng song vụ được quy định tại Điều 472 Bộ Luật Dân Sự 2015 như sau:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Hợp đồng thuê mặt bằng mang bản chất của hợp đồng thuê tài sản, do đó các quy định chung của pháp luật liên quan đến vấn đề này hầu hết đều được quy định chung ở Bộ luật dân sự 2015 từ Điều 472 đến Điều 482 gồm có giá thuê, thời hạn thuê, giao tài sản, cho thuê lại, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê.
Vai trò của việc thuê mặt bằng kinh doanh
Mặt bằng chính là yếu tố quyết định 50% sự thành công trong kinh doanh, phần còn lại chia đều cho hiệu quả marketing, giá cả, chất lượng sản phẩm và tác phong phục vụ của cửa hàng.
Vì thế, cách chọn mặt bằng kinh doanh sao cho hiệu quả chính là điều mà tất cả những ai có ý định mở cửa hàng phải quan tâm đầu tiên.
Nếu chọn được mặt bằng đẹp, rộng rãi, tập trung nhiều khách hàng tiềm năng và giá cả hợp lý, chắc chắn bạn sẽ yên tâm kinh doanh và đều đặn thu về khoản tiền lãi khổng lồ thu được.
Hiệu lực của hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là văn bản thỏa thuận về việc thuê một mặt bằng hoặc không gian hoặc văn phòng để hoạt động kinh doanh. Theo đó bên cho thuê giao tài sản lại cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê phải trả tiền thuê để khai thác tài sản đó.
Theo Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực của hợp đồng thì thông thường hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, hoặc theo thỏa thuận cúa các bên. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một hợp đồng dân sự và cũng tuân theo các nguyên tắc này, tuy nhiên có một số điểm lưu ý:
- Điều kiện có hiệu lực về nội dung của hợp đồng thuê mặt bằng
Căn cứ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
+ Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng thuê nhà được xác lập;
+ Mục đích và nội dung của việc thuê và cho thuê không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
+ Người thuê và người cho thuê xác lập hợp đồng một cách hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc.
- Điều kiện về hình thức của hợp đồng
Tại khoản 2, Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Do vậy, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh phải được lập thành văn bản theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và các luật khác liên quan đến luật cho thuê mặt bằng.
Tuy nhiên, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh cũng là một trong những hợp đồng thuê bất động sản, nếu ký hợp đồng với một tổ chức, các nhân hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Trong trường hợp này phải áp dụng theo mẫu ban hành nếu không sẽ vi phạm về hình thức của hợp đồng và dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
- Hợp thức hóa hiệu lực hợp đồng thuê
Đối với các hợp đồng thỏa thuận dân sự nói chung và hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh nói riêng, việc công chứng hay không sẽ ảnh hưởng tới tính hiệu lực của hợp đồng.
Tùy theo loại hình hợp đồng, đối tượng làm hợp đồng dân sự mà luật pháp quy định hợp đồng có cần phải chứng thực hay không.
Theo pháp luật hiện hành về luật cho thuê mặt bằng, các luật điều chỉnh việc công chứng cho hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh bao gồm: Luật nhà ở, Bộ Luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản.
Khi thuê mặt bằng kinh doanh dưới 6 tháng; Khi thuê mặt bằng kinh doanh để ở hay người cho thuê là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê mặt bằng quy mô nhỏ, không thường xuyên, chưa thành lập doanh nghiệp thì không cần công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ trường hợp luật có quy định khác).
Khi hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh từ 6 tháng trở lên: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đây là bước quan trọng giúp cho hợp đồng có hiệu lực và là bằng chứng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích khi có tranh chấp xảy ra.
Hiện nay, khi các chiêu lừa đảo thuê mặt bằng, thuê văn phòng, cửa hàng ngày một tràn lan và tinh vi, thì chỉ có hợp đồng công chứng mới là yếu tố để đảm bảo tính an toàn cho người thuê. Do vậy, dù hơi rắc rối về thủ tục và tốn thời gian, song người thuê nên tiến hành công chứng hợp đồng, dù cho trường hợp của mình có cần công chứng hay không đi chăng nữa. Đó là cách bảo vệ mình tốt nhất trước những chiêu lừa đảo phổ biến hiện nay.
Giải quyết tranh chấp về việc thuê mặt bằng kinh doanh
Tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh khá phổ biến hiện nay. Nguyên nhân do các bên vi phạm hợp đồng hoặc do bên thuê ngang nhiên lấy lại mặt bằng, vấn đề liên quan đến hiệu lực hợp đồng..
Khi phát sinh tranh chấp các bên nên tự tiến hành thương lượng, thỏa thuận, trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của nhau.
Trường hợp các bên không thể giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng cách lượng lượng, một bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo thủ tục và trình tự được quy định tại Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.
Theo đó trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết vụ án tại Tòa án nhân dân được thực hiện như sau:
- Đương sự nộp Đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về Hợp đồng cho thuê mặt.
- Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo thì người khởi kiện phải làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí;
- Tòa án sẽ tiến hành xem xét Đơn khởi kiện, nếu đáp ứng đủ các điều kiện thì sẽ được Tòa án thụ lý;
- Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử bao gồm: Chuẩn bị xét xử và hòa giải;
- Tòa án thực hiện việc xét xử sơ thẩm vụ án;
- Xét xử phúc thẩm vụ án (nếu có).
Một số lưu ý khi thuê mặt bằng kinh doanh
- Nghiên cứu kỹ vị trí
Thực tế cho thấy thuê cửa hàng có địa điểm thuận lợi quyết định trực tiếp đến thành công. Do vậy, người thuê hãy khôn ngoan chọn thuê văn phòng hay thuê mặt bằng cửa hàng cho mình một vị trí “đắc địa” giúp công việc kinh doanh trở nên thuận lợi. Đó có thể là những nơi như nơi đó tập trung nhiều khách hàng tiềm năng, mức sống cao hay thấp, nhất là ở các trung tâm như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh hoặc Đà Nẵng…
Hơn thế nữa, người thuê cần chọn thuê nhà mặt bằng tại địa điểm có nhiều người qua lại, giao thông thuận tiện, chú ý các vấn đề về an ninh ở đây như thế nào hoặc chỗ giữ xe đã thuận tiện hay chưa? Từ đó bạn mới đưa ra quyết định của mình có nên thuê cửa hàng hoặc không.
- Xác định rõ ràng mục đích kinh doanh
Có rất nhiều các cách khác nhau để người thuê có thể biết được rằng ở đâu đang cho thuê cửa hàng, cho thuê nhà mặt bằng,…. Cụ thể như việc thông qua các trung tâm giao dịch nhà đất bằng các trang web, báo chí hay qua tin tức, lời giới thiệu của người xung quanh,…Tuy nhiên, người thuê cần xác định rõ mục đích kinh doanh của mình là gì:
Thuê cửa hàng với mục đích để mở quán ăn người thuê cần chọn mặt bằng có vị trí ở gần công ty, khu công nghiệp, khu đông dân cư, trường học,…
Thuê cửa hàng mục đích để mở quán cà phê thì phải cần mặt tiền rộng có decor, trang trí nổi bật, có chỗ để xe, tiện đi lại,..
Thuê cửa hàng mục đích là để bán quần áo thì người thuê cần vị trí mặt tiền có thể dễ dàng đi lại, cơ sở vật chất tốt,…
- Thương thảo giá tiền
Ngay khi người thuê nhận được mức giá mà chủ cho thuê mặt bằng, thuê văn phòng hay thuê cửa hàng đưa ra thì người thuê không nên tin và đồng ý ngay lúc đó. Hãy dành 1 khoảng thời gian để thương thảo và đưa ra những lý lẽ thuyết phục hợp tình hợp lý. Điều này sẽ giúp người thuê có thể giảm bớt một khoản tiền về việc chi trả và tránh cảm giác bị “hớ”.
Bên cạnh đó, người thuê hãy nhớ rằng việc thương thảo cần phải dựa trên nguyên tắc hai bên cùng có lợi. Người thuê cần tạo điều kiện hợp lý để chủ nhà và chính mình cùng cảm thấy thoải mái khi bắt tay hợp tác với nhau. Có như vậy, giao dịch cũng như mối quan hệ của hai bên mới được tin tưởng lâu dài và bền vững.
- Ký kết hợp đồng
Sau khi đã thỏa thuận ổn thỏa và đi đến thống nhất để thuê cửa hàng người thuê cần xúc tiến trong việc ký kết hợp đồng. Việc làm này không những đúng pháp luật mà nó còn đảm bảo quyền lợi cho người thuê và của hai bên.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về luật cho thuê mặt bằng. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về luật cho thuê mặt bằng và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
